Um Konflikte innerhalb einer Miteigentümerschaft zu vermeiden und die Dauerhaftigkeit der Immobilie zu gewährleisten, sind die Eigentümer verpflichtet, eine Person zu wählen, die für die Verwaltung des Gebäudes verantwortlich ist: den Syndikus.
Der Gewerkschaftsrat ist als Bindeglied zwischen den Miteigentümern und dem Verwalter ein wesentliches Organ der Miteigentümerschaft, die Mitglieder, die ihn bilden, sind die privilegierten Gesprächspartner des Verwalters.
Es handelt sich dabei um ein eigentümerspezifisches Gremium ohne Rechtspersönlichkeit, das meist aus mehreren Mitgliedern besteht, die gemeinsam die Aufgaben der Unterstützung, Beratung und Kontrolle des Syndikus des Gebäudes übernehmen.
Nach seiner Konstituierung ist der Gewerkschaftsrat verpflichtet, aus seiner Mitte einen Präsidenten zu wählen, der die gleichen Aufgaben wie die Gewerkschaftsräte hat, aber auch über besondere Vorrechte verfügt.
Die Gewerkschaftsräte werden von der Hauptversammlung mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gemäß Artikel 25 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965gewählt .
Mitglied des Gewerkschaftsrates kann jeder Nießbraucher oder Miteigentümer des Gebäudes, sein Ehepartner, PACS-Partner oder gesetzlicher Vertreter sein. Die Amtszeit der Gewerkschaftsräte darf drei Jahre nicht überschreiten.
Die Anzahl der Syndikatsräte wird durch die Wohnungseigentumssatzung bestimmt, die Anzahl kann mangels Präzision von Mandat zu Mandat variieren. Es spricht eigentlich nichts dagegen, drei Personen zu wählen, bei der nächsten Mitgliederversammlung dann vier oder zwei.
Als privilegierter Gesprächspartner zwischen den Miteigentümern und dem Syndikus übernimmt der Syndikusrat drei Hauptaufgaben:
Sei es auf Initiative des Syndikus, eines Miteigentümers oder auf eigene Initiative, indem er seine Meinung über die Verwaltung des Gebäudes abgibt.
Manchmal ist die Stellungnahme des Gewerkschaftsrats sogar obligatorisch.
In der Tat kann während einer Generalversammlung darüber abgestimmt werden, dass bestimmte Ausgaben, die einen bestimmten Betrag überschreiten, vorher zur Stellungnahme vorgelegt werden müssen (auch "syndic threshold" genannt)
Bei Homeland diese beratende Rolle wird über den Extranet-Bereich hervorgehoben. Die Mitglieder des Syndikatsrats haben in Echtzeit Zugang zu allen Dokumenten, die sich auf die Verwaltung der Projekte im Miteigentum und die Begründungen der Lasten beziehen, um die Kommunikation und den Transfer von Informationen in perfekter Transparenz zu verflüssigen. Sobald ein Dokument online gestellt wird, erhalten die Mitglieder des Syndikusrats, die es angefordert haben, eine Benachrichtigung per E-Mail, die sie über die Entwicklung der betreffenden Datei informiert.
Unterstützung des Treuhänders bei der Ausübung seiner Pflichten, insbesondere bei der Vorbereitung der Generalversammlung, der Festlegung des vorläufigen Budgets, der Durchführung von Arbeiten über das Studium von Kostenvoranschlägen oder der Wahl eines Unternehmens.
In Homeland arbeiten der Syndikusrat und der Syndikus das ganze Jahr über binomisch. In der Tat wird der Syndikus, über den Referenten der Miteigentümerschaft, von den Mitgliedern des Syndikusrates unterstützt, um die bestmöglichen Erwartungen des Syndikats der Miteigentümer zu erfüllen. Seine Mitglieder werden systematisch konsultiert, wenn Kostenvoranschläge eingehen (die wir immer zu dritt anfordern) oder bei jedem anderen wichtigen Schritt, dessen Entscheidungsfindung Auswirkungen auf das Leben der Miteigentümerschaft hat.
Der Gewerkschaftsrat übt eine Kontrollfunktion zum Schutz des Syndikus aus. Sie hat eine echte Untersuchungs- und Einflussmacht in der Verwaltung des Syndikus und des Gebäudes, da sie die Elemente der Buchhaltung des Syndikus überprüft und ein Einsichtsrecht hat, das sich auf alle Dokumente und Unterlagen erstreckt, die sich auf die Leitung und Verwaltung des Gebäudes beziehen, auf einfache Anfrage an den Syndikus.
Bei Homeland ist Transparenz einer unserer wichtigsten Werte, durch den wir uns von anderen Syndikaten unterscheiden. Über das Extranet der Miteigentümerschaft, das seit dem Gesetz ALUR obligatorisch ist und für das das Gesetz Elan vom 23. November 2018 die minimale Liste der Dokumente festlegt, die dort erscheinen müssen, kann der Syndikusrat die Konten der Miteigentümerschaft in Echtzeit verfolgen und hat Zugang zu allen Finanzdokumenten wie den Rechnungen, den Verträgen, den Bankauszügen...
Zusätzlich zu diesen drei wesentlichen Funktionen können dem Gewerkschaftsrat von den Miteigentümern bestimmte Aufgaben übertragen werden, wie z. B. die Einberufung einer Hauptversammlung, auf deren Tagesordnung Fragen ihrer Wahl stehen.
Er ist der Vertreter der Syndikatsräte und der privilegierte Gesprächspartner der Miteigentümer und des Syndikus. Er ist es, der den Gewerkschaftsrat einberuft, die Tagesordnung für die Sitzungen festlegt, die Debatten leitet und ggf. die Abstimmungen vornimmt. Beschlüsse werden mit der Mehrheit der Abstimmenden gefasst. Bei Stimmengleichheit gibt die Stimme des Präsidenten den Ausschlag.
Neben seinen klassischen Aufgaben als Gewerkschaftsreferent verfügt der Präsident über eigene Befugnisse, die durch die Verordnung 2019-1101 vom 30. Oktober 2019 und das Dekret 2019-650 vom 27. Juni 2019erweitert wurden.
Die Verpflichtung des Gewerkschaftsrates, jährlich über seine Tätigkeit zu berichten, liegt in der tatsächlichen Verantwortung seines Vorsitzenden.
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