Im Miteigentum ist die RCP (Miteigentumsregelung) bei mehreren Parteien zwingend erforderlich. Bei einem Stockwerkseigentum hingegen spricht man von einer internen Regelung, da die Interessen der Parteien gemeinsam sind.
Die Miteigentumsordnung ist eine wahre "Bibel" für den Bewohner und die Immobilienprofis und bildet den roten Faden im Leben des Gebäudes und seiner Verwaltung. Von der Gründung eines Miteigentums bis zur Nutzung des Gemeinschaftslebens, ein Überblick über die wichtigsten Prinzipien.
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Bis zum 19. Jahrhundert waren die Immobilienkomplexe meist Monoobjekte, die als "Mietshäuser" bezeichnet wurden. Im 20. Jahrhundert führte der Verkauf von Wohnungen innerhalb dieser Gebäude zur Teilung der Grundstücke und zur Existenz mehrerer Teile innerhalb desselben Komplexes. Um diesen Teilen einen Rahmen zu geben, schuf der Gesetzgeber das sakrosankte Miteigentumsrecht (geregelt durch das Gesetz vom 10. Juli 1965). Um dem Gemeinschaftsleben einen Rahmen zu geben, wurde ein "Vertrag" geschaffen, der an das Gebäude gebunden ist und dessen Bewohner verpflichtet sind, ihn zu beachten: Die Miteigentumsregelung.
Alle Regelungen drehen sich um drei Achsen: die gemeinsamen und privaten Teile, den beschreibenden Teilungszustand und die Entstehung des Eigentums.
Das Bestehen eines Miteigentums führt zu einer "Aufteilung" in Parzellen (Wohnung, Keller, Stellplatz, Box, Privatgarten, ...). Jedes Los hat einen Teil des Gebäudes mit einem variablen Anteil entsprechend der vorgenommenen Aufteilung. Diese Einteilung erfolgt nach der Fläche oder der Nutzung des betreffenden Grundstücks. Die Beschreibung der Immobilie, ein obligatorisches Kapitel der Miteigentumssatzung, umfasst auch die Gesamtfläche der Immobilie und der Katasterparzelle, die Anzahl der Stockwerke, die Adresse, die städtebaulichen Satzungen, .....
Die Miteigentumssatzung muss als Foto des Gebäudes betrachtet werden. Die Beschreibung der Lose muss in ihrer Zusammensetzung der Realität entsprechen.
Wenn es durch diese Aufteilung private Grundstücke gibt, gibt es jetzt Gemeinschaftsflächen. Es ist dieses Kapitel, das im Allgemeinen Immobilienfachleute und -nutzer interessiert. Diese gemeinschaftlich genutzten Teile gehören untrennbar allen Miteigentümern. Der Anteil eines jeden wird durch einen Anteil im Verhältnis zur Fläche des Grundstücks oder der Nutzung des Grundstücks definiert. Zum Beispiel wird der Anteil eines Eigentümers für die Nutzung eines Aufzugs höher sein, wenn er im 5. Stock wohnt, als für einen anderen Bewohner im 1. Stock. Der globale Anteil der Beteiligung am Betrieb eines Gebäudes wird in den Direktorenhonoraren ausgedrückt.
Es muss zwischen einem Gemeinschaftsbereich und einem privaten Bereich unterschieden werden, um die Kontrolle des Eigentümers über bestimmte Elemente zu bestimmen. In der Miteigentumssatzung sind alle gemeinsamen und privaten Elemente erschöpfend aufgeführt. Aber was ist ein Privatanteil? Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sind Sie der alleinige Eigentümer. Eine Wohnung ist also privat. Im Miteigentum sind bestimmte Gebäudeteile das ausschließliche Eigentum der Miteigentümerschaft, auch wenn sie sich in einem exklusiven Grundstück befinden (außer in Ausnahmefällen von Gemeinschaftseigentum, das durch den Grundsatz der ausschließlichen Nutzung zum Privateigentum wird). So sind z. B. die Abflussrohre (Fallrohre) gemeinschaftlich, da sie der Nutzung aller zugewiesen sind, aber der Innenanschluss in einer Wohnung ist privat, da er von einer exklusiven Installation stammt.
Das Dach gehört zum Miteigentum, da es die Bedachung des Gebäudes gewährleistet. Es ist daher ratsam, dass sich jeder an seiner Wartung oder Arbeit beteiligt, außer in Ausnahmefällen. Bei einem Flachdach mit ausschließlicher Nutzung muss der Eigentümer für dessen Wartung sorgen.
Oder sind die Dachfenster in der Verantwortung aller oder nur der Eigentümer, die sie haben? Ebenso können bestimmte Geräte in der alleinigen Verantwortung eines Gebäudes oder in der Verantwortung aller Miteigentümer liegen. Alles in allem, gemeinsamer oder privater Teil, gibt es keine richtige oder falsche Antwort. Jede Miteigentumssatzung ist auf die Besonderheiten des jeweiligen Gebäudes abgestimmt.
Schließlich definiert die Miteigentumsordnung die Nutzung des Gebäudes, die Betriebsweise über die gemeinschaftlichen Elemente hinaus und die Nutzung der einzelnen Elemente.
So muss die Miteigentumssatzung wesentliche Maßnahmen zur Verwaltung und zur Erinnerung an die Pflichten der Bewohner gemäß dem Gesetz vom 10. Juli 1965 vorsehen. Die Miteigentümer sind also verpflichtet, sich in einer Generalversammlung zu versammeln, müssen durch einen professionellen oder ehrenamtlichen Syndikus vertreten werden, müssen sich in einem bestimmten geografischen Umkreis treffen, das Gebäude muss versichert sein, ...
Die Miteigentumssatzung erlaubt oder verbietet die Ausübung bestimmter Berufe, was als Bestimmung der Immobilie bezeichnet wird. So können z. B. nur freie Berufe zugelassen werden, oder die Miteigentümerschaft berechtigt alle Unternehmen .
Der Posten des Hausmeisters ist ebenfalls ein integraler Bestandteil des Lebens des Gebäudes, da er direkt an dessen Bestimmung, aber auch an dessen Funktionsweise beteiligt ist: Verteilt der Hausmeister die Post, hält er das Gebäude instand, ....
Die Miteigentumssatzung, die das wesentliche Funktionieren einer Miteigentümerschaft definiert, kann nicht durch willkürliche Entscheidung geändert werden. Über seine Änderung muss in einer Mitgliederversammlung mit der Mehrheit gemäß Artikel 26 oder einstimmig abgestimmt werden, je nach den vorgenommenen Änderungen.
Um die Missbräuche der Angliederung eines gemeinsamen Teils oder des nicht abgeschlossenen Verkaufs einzudämmen, schreibt das am 23.11.2018 verabschiedete ELAN-Gesetz vor, dass der Verkauf oder die Übertragung eines gemeinsamen Teils vorher vermerkt werden muss oder dass das Gemeinschaftseigentum besondere gemeinsame Teile hat. Diese obligatorische Aktualisierung muss auf einer Generalversammlung mit der Mehrheit der Stimmen der anwesenden oder vertretenen Miteigentümer beschlossen werden(Artikel 24). Dies wird das Leben im Miteigentum weiter verdeutlichen.
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