Comment l'assemblée générale doit-elle s'y prendre pour mettre fin au contrat de syndic en cours ?

Pour les contrats de syndic conclus avant le 02 juillet 2020

Deux possibilités s'ouvrent à l'assemblée générale pour mettre fin au contrat de syndic :

1. Révocation du contrat de syndic sans motif légitime :

👉 Une AG se tient avant le terme du contrat de syndic et vote :

• Soit la désignation d'un nouveau syndic avec une prise d'effet contractuel avant le terme du contrat de syndic en cours (en effet, le choix d'un nouveau syndic, suite a une mise en concurrence normale du contrat en cours vaut révocation du contrat de l'ancien syndic)
• Soit directement la révocation du syndic en place.

💸 Une indemnité est due par le syndicat des copropriétaires (SDC) au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

2. Révocation du contrat de syndic avec motif légitime :

👉 Une AG se tient avant le terme du contrat de syndic et vote :

• Soit la désignation d'un nouveau syndic avec une prise d'effet contractuel avant le terme du contrat de syndic en cours (en effet, le choix d'un nouveau syndic, suite a une mise en concurrence normale du contrat en cours vaut révocation du contrat de l'ancien syndic)
• Soit directement la révocation du syndic en place.

💸 Si la révocation est légitimement motivée, aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

Les exemples suivants sont des motifs légitimes de révocation du contrat de syndic :

• Le défaut de réalisation de la fiche synthétique de la copropriété ;
• Le défaut d'exécution ou le non respect des décisions prises en assemblée générale ;
• La réalisation trop tardive de travaux votés en assemblée générale de sorte que les subventions notifiées ne sont plus attribuées ;
• Le manquement du syndic à faire respecter le règlement de copropriété ;
• Les manquements à répétition du syndic dans sa mission d'assurer la gestion de l’immeuble ;
• Le refus persistant du syndic de copropriété de convoquer l’assemblée générale
• Le défaut de souscription aux assurances obligatoires par le syndic ;
• etc.

Pour les contrats de syndic conclus après le 02 juillet 2020

Pour ces contrats et conformément aux évolutions réglementaires introduites par le Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, trois possibilités s'ouvrent à l'assemblée générale pour y mettre fin :

1. Résiliation du contrat sans indemnité (alias le "non-renouvellement")

👉 Une AG se tient dans les 3 mois précédant le terme du contrat de syndic et :

• Vote la décision de mettre un terme anticipé au contrat de syndic en cours,
• Vote la date de cette fin de contrat anticipée,
• Vote le choix du nouveau contrat de syndic,

💸 Aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

2. Résiliation du contrat avec indemnité (c'est-à-dire sans motif)

👉 Une AG se tient avant les 3 mois précédant le terme du contrat de syndic et :

• Vote la décision de mettre un terme anticipé au contrat de syndic en cours,
• Vote la date de cette fin de contrat anticipée,
• Vote le choix du nouveau contrat de syndic,

💸 Une indemnité est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

3. Résiliation du contrat de syndic pour faute

👉 Une AG se tient à tout moment sur demande du conseil syndical (CS) :

👉 Le CS notifie au syndic une demande motivée d'inscription de la résiliation pour inexécution suffisamment grave à l'ordre du jour de la prochaine AG,

👉 L'AG se prononcera sur :

• Cette résiliation anticipée pour faute et ses motifs,
• La date de cette fin de contrat anticipé,
• Le choix du nouveau contrat de syndic,

💸  Aucune indemnité n'est due par le SDC au syndic au titre des honoraires que celui-ci aurait dû percevoir si son contrat avait été maintenu jusqu'à son terme.

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⚠ Précision pour les contrats conclus après le 2 juillet 2020 : la désignation d'un nouveau syndic avec une prise d'effet contractuelle avant le terme du contrat de syndic en cours n'emporte plus résiliation automatique de ce contrat !

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