Kann man die Ausübung eines freien Berufs in der Immobilie verbieten?

Ein freier Beruf ist eine berufliche Tätigkeit, die als nicht-kommerziell gilt. Es handelt sich also weder um ein Geschäft noch um eine Ferienvermietung. Zum Beispiel: Anwaltskanzleien, Notariate, Arztpraxen, Physiotherapeuten, Zahnärzte...

Woher weiß ich, ob die Aktivität verboten werden kann?

Um zu wissen, ob eine Aktivität verboten werden kann, muss man zuvor wissen, ob sie erlaubt ist.

Wie kann man feststellen, ob ein Miteigentümer rechtmäßig in seinem Los praktizieren kann, und welche Lösung sollte man in Betracht ziehen?

Der Miteigentümer muss seine Eigentumsordnung (GO) einsehen :

• Entweder sieht die CPR diese Möglichkeit ausdrücklich vor, kein Zweifel, die freiberufliche Tätigkeit ist erlaubt. In diesem Fall muss, um die Tätigkeit zu verbieten, die PBV geändert werden. Sie stellt eine Änderung der Modalitäten des Privatgebrauchs dar. Die Abstimmung in der Generalversammlung (GV) musseinstimmig erfolgen.
• Entweder sieht die PGR vor, dass die Immobilie eine bürgerliche Bestimmung hat: Die freiberufliche Tätigkeit ist erlaubt. In diesem Fall muss, um die Tätigkeit zu verbieten, die PGR geändert werden. Sie stellt, wie die erste Möglichkeit, eine Änderung der Modalitäten der Privatnutzung dar. Die Abstimmung der GV musseinstimmig erfolgen.
• Entweder sieht die PGR vor, dass die Immobilie ausschließlich bürgerlichen Zwecken dient: Die freiberufliche Tätigkeit ist verboten. In diesem Fall ist es nicht notwendig, die Tätigkeit zu verbieten, da dies bereits der Fall ist. Wenn der SDC jedoch eine eindeutige Klarstellung in der PGR wünscht, muss eine Abstimmung der GV mit der Mehrheit nach Artikel 24 erfolgen.
• Oder die CPR sagt nichts aus und äußert sich nicht zur Bestimmung des Gebäudes: Eine Untersuchung durch die Miteigentümer und die Hausverwaltung ist erforderlich. In diesem Fall muss festgestellt werden, ob die fragliche Tätigkeit nicht gegen die Bestimmung des Gebäudes verstößt und ob ihre Ausübung nicht jeden anderen Bewohner beeinträchtigen würde, siehe Artikel 9 des 10. Juli 1965. -> Wenn die Aktivität als gegen die Bestimmung des Gebäudes verstoßend angesehen wird oder wenn ihre Ausübung notwendigerweise die anderen Bewohner beeinträchtigen würde, dann ist sie verboten. Der SC kann diese Präzisierung in die PBV aufnehmen, eine Abstimmung der GV muss mit der Mehrheit des Artikels 24 erfolgen. -> Wenn die Aktivität nicht als gegen die Bestimmung des Gebäudes gerichtet angesehen wird oder wenn ihre Ausübung den anderen Bewohnern nicht schadet, dann ist sie naturgemäß erlaubt. Der SDC kann beschließen, sie trotzdem zu verbieten, indem er seine PGR ändert, eine Abstimmung der GV muss danneinstimmig erfolgen.

Welche Umstände rechtfertigen das Verbot eines freien Berufs?

Nur unter bestimmten wichtigen und kritischen Umständen kann die Eigentümergemeinschaft (GGE) das präventive Verbot eines freien Berufs mit der Begründung rechtfertigen, dass dessen Ausübung anderen Hausbewohnern schaden würde.

In der Tat kann der SDC durch sein GA eine Aktivität vor dem Eintreten einer Beeinträchtigung nur unter der Bedingung verbieten, dass die Fakten :

• "offensichtlich rechtswidrig" sind,
• oder dass Sicherungsmaßnahmen erforderlich sind, um schwerwiegende Beeinträchtigungen der Interessen des SDC rasch zu verhindern,
• oder für die Sicherheit seiner Bewohner zu sorgen (Gefahr oder drohendes Risiko).

Machtverteilung :

Der Gewerkschaftsrat (GB) hat keine Befugnis, die Ausübung eines freien Berufs im Gebäude zu "akzeptieren" oder zu "verweigern".

Der Gewerkschaftsrat ist ein beratendes Organ (er gibt nicht-entscheidende Stellungnahmen ab: sein Adressat ist nicht verpflichtet, der abgegebenen Stellungnahme zu folgen), dessen Aufgabe hauptsächlich darin besteht, den Verwalter bei seiner Arbeit zu begleiten und seine Arbeit zu kontrollieren.

Dasselbe gilt für den Verwalter, der keine Befugnis hat, die Ausübung eines freien Berufs im Gebäude zu "akzeptieren" oder zu "verweigern".

DieGV darf die Ausübung eines freien Berufs in der Immobilie nicht "akzeptieren" oder "ablehnen": Entweder erlaubt oder verbietet es die Hausordnung. Die GV darf die GHV nicht ändern.

Wenn die GV Entscheidungen trifft, die nicht durch die Bestimmung des Gebäudes gerechtfertigt sind oder nicht durch die Wahrung der Interessen der Gewerkschaft motiviert sind und diese Entscheidungen eine Einschränkung der Nutzung darstellen, kann die Entscheidung gerichtlich angefochten werden, was zur Annullierung der Abstimmung und zur Verurteilung des SDC zur Zahlung von Schadensersatz, sogenannten irreperablen Kosten (Verteidigungskosten der Gegenpartei) und Kosten (Kosten für die von der Gegenpartei unternommenen Schritte) führt.

Wenn es infolge der Ausübung der Tätigkeit zu Beeinträchtigungen kommt und der SDC geschädigt wird, muss der Insolvenzverwalter unabhängig von der in der PBV enthaltenen Genehmigung die Beendigung der Störungen und die Wiedergutmachung des Schadens bzw. der Schäden erreichen.