Welche Rollen spielen der SDC, der Syndikus und die GV?

Definitionen :

Der Verband der Miteigentümer (SDC): Er ist die Körperschaft, in der die Miteigentümer des Gebäudes zusammengeschlossen sind. Ihr Zweck ist die Verwaltung, die Verbesserung des Gebäudes sowie die Erhaltung und Verwaltung der gemeinsamen Teile eines Miteigentums.

Der Verwalter der Eigentümergemeinschaft: Er ist der Bevollmächtigte des SDC. Er muss die Bestimmungen des CPR umsetzen, die Beschlüsse der Hauptversammlung ausführen sowie das Gebäude verwalten und für seine Erhaltung sorgen. Der Verwalter spricht also im Namen des SDC.

L'Generalversammlung (AG): Sie ist das beschlussfassende Organ des SDC, d. h. sie ist Ausdruck seines Willens.

Dann stellt sich eine Frage: Wenn der Verwalter im Auftrag des SDC handelt und die GV der Ausdruck seines Willens ist, wer entscheidet dann was?

Es gibt keinen Text, der eindeutig festlegt, was in der GV beschlossen werden muss und was außerhalb der GV (durch den Verwalter direkt) beschlossen werden kann.

Tatsächlich präzisiert das Gesetz eine "allgemeine Regelung", zu der es punktuell Ausnahmen und Präzisierungen einführt...

Wenn also eine Entscheidung über die Geschäftsführung und Verwaltung getroffen werden muss, ist es nach diesem Grundsatz Sache des Verwalters, diese zu treffen. Wenn das Gesetz oder die geltenden Vorschriften jedoch ausdrücklich vorsehen, dass die GV die Entscheidung treffen muss, dann kann der Verwalter diese Entscheidung nicht allein treffen.

Beispiel: Die Bestellung des Verwalters obliegt der GV, sie kann diese Aufgabe nicht delegieren, die jedoch zu ihrer laufenden Verwaltung im Sinne der Artikel 44 ff. des Dekrets von 67 gehört.

Wie wird festgelegt, welche Entscheidungen vom Verwalter und welche von der GV getroffen werden müssen?

1. Definieren Sie, ob :

• Ein GV-Beschluss hat zuvor eine Wahl oder einen Prozess festgelegt. Wenn dies der Fall ist, kann der Verwalter nicht anstelle der GV tätig werden. Beispiel: Wenn die HV einen Dienstleister für die laufende Instandhaltung ausgewählt hat, muss der Wechsel des Dienstleisters von der HV beschlossen werden. Der Verwalter ist nicht befugt, den Dienstleister zu wechseln.
• Gibt es einen Artikel in der Gesetzgebung (Gesetz oder Verordnung), der sich mit der betreffenden Maßnahme befasst? Wenn ja, muss die entsprechende Behandlung befolgt werden.

2. In Ermangelung eines Artikels oder eines GV-Beschlusses ist die Handlung zu qualifizieren :

Ist dies eine Handlung der laufenden Verwaltung?

• Wenn ja, steht die Klage dem Verwalter aufgrund seiner Eigenschaft als Bevollmächtigter zu, der mit der Verwaltung und Erhaltung der Gewerkschaft beauftragt ist. Zur Erinnerung: Die Hauptversammlung beschließt einen jährlichen Haushaltsvoranschlag, damit die Genossenschaft im Laufe des Geschäftsjahres die laufenden Wartungsarbeiten durchführen kann, die für die Erhaltung der gemeinschaftlichen Teile und Einrichtungen notwendig sind. Beispiel: Die Entscheidung über die Beauftragung eines Dienstleisters für die Durchführung von laufenden Wartungsarbeiten obliegt nicht der GV. Sie müssen im Laufe des Geschäftsjahres durchgeführt werden und daher vom Verwalter in die Wege geleitet werden.
• Wenn nicht, muss die GV die Entscheidung treffen.

Ist dies eine Handlung außerhalb der laufenden Verwaltung?

• Wenn ja, ist die GV zuständig. Die GV muss einen Sonderhaushalt beschließen, um die Gewerkschaft in die Lage zu versetzen, die von ihr beschlossenen Maßnahmen durchzuführen. Im Rahmen dieses Beschlusses entscheidet die GV über alle Bedingungen, die den Auftrag und seine Ausführung betreffen. Der Verwalter ist nur ein Ausführender, er trifft keine Entscheidungen, es sei denn, die GV beschließt, ihm eine Wahl zu übertragen, und unter der Voraussetzung, dass das Gesetz dies zulässt, sieheArtikel 25 des GesetzesNr. 65-557 vom 10. Juli 1965. Beispiel: Die Entscheidung über die Beauftragung eines Dienstleisters für die Durchführung von Arbeiten obliegt ausschließlich der GV. Der Verwalter ist nur der Ausführende. Die GV kann jedoch beschließen, die Auswahl des Auftragnehmers zu delegieren;
• Wenn nicht, ist es Aufgabe des Insolvenzverwalters, die Entscheidung zu treffen. Bei Unterlassung kann er haftbar gemacht werden.

Ausnahmen von dieser Abschottung :

• Wenn die Entscheidung über die laufende Verwaltung eine Verpflichtung des SDC über mehrere Jahre hinweg beinhaltet, dann ist der Verwalter nicht zuständig, sondern die GV muss darüber entscheiden.
• Wenn eine Entscheidung außerhalb der laufenden Verwaltung einer Notsituation entspricht, dann ist es die Aufgabe des Verwalters, darüber zu entscheiden.