Was ist die globale technische Diagnose?

Definition der globalen technischen Diagnose

Die globale technische Diagnose (DTG) ist eine neue Diagnose, die durch das ALUR-Gesetz vom 24. März 2014 für den Zugang zu Wohnraum und saniertem Städtebau geschaffen wurde.

Sie dient dazu, die Miteigentümer über den allgemeinen Zustand und die Situation des Gebäudes zu informieren, um ggf. über einen Mehrjahresplan mögliche Arbeiten für die nächsten 10 Jahre ins Auge zu fassen.

Das Dekret vom 28. Dezember 2016 enthielt unterdessen zwei Klarstellungen:

• Kompetenzen der Organisation, die die DTG durchführt;
• Die Bedingungen, nach denen die Arbeiten, deren Durchführung notwendig erscheint, in das Wartungsheft des Gebäudes aufgenommen werden.

Das Hauptziel dieser Diagnose ist es, die Entwicklung der immer zahlreicher werdenden degradierten Miteigentümerschaften zu begrenzen.

Die DTG muss von einem Fachmann (natürliche oder juristische Person) mit den gesetzlich vorgeschriebenen Diplomen und Fähigkeiten durchgeführt werden.

Welche Gebäude sind betroffen?

Die DTG gilt für jedes Gebäude mit teilweiser oder vollständiger Wohnnutzung, das unter den Status des Miteigentums fällt.

Sie muss vor der Errichtung der Miteigentumsordnung und dem beschreibenden Teilungszustand durchgeführt werden.

Die DTG ist daher für jedes Miteigentum an einem Gebäude erforderlich, das vor mehr als zehn Jahren gebaut wurde, zum Beispiel wenn ein großes Haus in Wohnungen aufgeteilt wird.

Diese Diagnose ersetzt die technische Diagnose vor der Einstellung im Miteigentum.

Was ist sein Inhalt?

Die DTG muss mehrere Informationen enthalten:

• Eine Analyse des offensichtlichen äußeren Zustands der Gemeinschaftsbereiche und der Ausstattung des Gebäudes;
• Eine Aufstellung der gesetzlichen und behördlichen Verpflichtungen, an die das Miteigentümersyndikat durch die Bau- und Wohnungsbedingungen gebunden ist;
• Eine Analyse möglicher Verbesserungen in der Verwaltung des Gebäudes, sei es in der technischen oder der denkmalpflegerischen Dimension;
• Eine Energieleistungsdiagnose des Gebäudes (DPE) oder ein Energieaudit des Gebäudes;
• Einen Kostenvoranschlag sowie eine Auflistung der Arbeiten, die erforderlich sind, um die ordnungsgemäße Erhaltung und Instandhaltung des Gebäudes zu gewährleisten, wobei insbesondere die Arbeiten angegeben werden, die in den nächsten zehn Jahren durchgeführt werden sollten.

Die globale technische Diagnose und die Generalversammlung

Der vorherige Beschluss der Generalversammlung der Miteigentümer

Für jedes Gebäude, das von dieser Diagnose betroffen ist, hat der Syndikus die Pflicht, auf die Tagesordnung zu setzen:

• Die Entscheidung, diese Diagnose auszuführen,
• Wie sie durchgeführt wird.

Die wirksame Vollendung des DTG hängt von der Abstimmung des Miteigentümerkonsortiums unter den Mehrheitsbedingungen des Artikels 24 ab.

Präsentation der Diagnose in der Miteigentümerversammlung

Nach Fertigstellung wird der Inhalt der globalen technischen Diagnose den Miteigentümern auf der nächsten Generalversammlung vorgestellt.

Wenn die DTG darauf hinweist, dass die Arbeiten für die gute Erhaltung des Gebäudes unerlässlich sind, muss der Treuhänder zwei Punkte auf die Tagesordnung der Mitgliederversammlung setzen:

• Die Frage der Entwicklung eines mehrjährigen Arbeitsplans;
• Seine allgemeinen Durchführungsbedingungen.

Praktische und technische Implikationen

Die Arbeiten, deren Ausführung im Hinblick auf die von den Miteigentümern während der Generalversammlung gefassten Beschlüsse notwendig erscheint, werden in das Wartungsbuch des Gebäudes aufgenommen.

Wurde die DTG durchgeführt und ergibt sich daraus kein Arbeitsbedarf in den nächsten zehn Jahren, ist das Konsortium während der Gültigkeitsdauer der Diagnose von der Verpflichtung zur Einrichtung eines Arbeitsfonds befreit.

Im Rahmen der Verfahren, die sich auf die Unversehrtheit, die Sicherheit der gemeinsamen Ausstattung der kollektiven Gebäude oder die Gefährdung beziehen, kann die zuständige Verwaltungsbehörde jederzeit den Syndikus der Eigentümergemeinschaft auffordern, die DTG zu erstellen, um den Zustand der guten Nutzung und der Sicherheit der gemeinsamen Teile eines Gebäudes zu überprüfen.

Die zuständige Verwaltungsbehörde kann diese Diagnose anstelle der Miteigentümergemeinschaft und auf deren Kosten von Amts wegen durchführen lassen, wenn diese Diagnose nicht innerhalb eines Monats nach Zustellung des Antrags vorgelegt wird.

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