Was kann ich tun, wenn der Bauträger meines neuen Gebäudes die bei der Übergabe festgestellten Vorbehalte (Mängel,...) nicht behebt?

Wenn der Bauträger die am Tag der Übergabe beobachteten und ordnungsgemäß in das Protokoll eingetragenen Mängel (Vorbehalte) nicht behebt, muss die Gewerkschaft ihn dazu auffordern und dann, wenn keine Antwort und/oder kein zufriedenstellendes Ergebnis vorliegt, prüfen, ob es angebracht ist, ihn vor Gericht zu verklagen oder nicht.

Um welche Gelegenheit handelt es sich?

Es geht darum, ob die Kosten der verlangten Reparaturen und/oder ihre Bedeutung für die Gewerkschaft die Kosten für die Einleitung eines Verfahrens rechtfertigen (d.h. die Anwaltskosten, die eventuellen Kosten für die Beauftragung eines technischen Beraters und die Honorare des Verwalters sowie die Honorare des Gerichtssachverständigen).

Zuweisen innerhalb welcher Frist?

Um die Frist zu kennen, muss die Garantie definiert werden. Es gibt hauptsächlich drei Arten:

• Die Garantie für offensichtliche Mängel und Nichtkonformität,
• Die Garantie für die ordnungsgemäße Funktion,
• Die zehnjährige Garantie.

Es ist die Garantie für offensichtliche Mängel und Nichtkonformitäten, die uns hier interessieren wird. Beachten Sie, dass diese Garantien nicht mit derBauschadensversicherung (DO) verwechselt werden dürfen.

Warum wird hier nicht von der Frist für die Fertigstellungsgarantie gesprochen?

Die Fertigstellungsgarantie (FG) ist eine Garantie, die ausschließlich auf dem Bauunternehmer (d. h. dem Urheber der umstrittenen Arbeiten) zugunsten des Bauherrn beruht.

Bei VEFA ist der Bauherr jedoch nicht die Gewerkschaft, sondern der Bauträger-Verkäufer, und zwar auch nach der Abnahme. Diese Befugnis ermöglicht es dem Bauträger-Verkäufer, die Unternehmen im Rahmen der Funktionsgarantie und der zehnjährigen Garantie in Anspruch zu nehmen (zum besseren Verständnis der Unterscheidung zwischen EOM und MOA siehe Unser Artikel zu diesem Thema). Der Bauträger ist also der Gläubiger dieser Garantie gegenüber dem oder den Bauunternehmern, die Gewerkschaft ist davon nicht betroffen.

Die Gewerkschaft verfügt jedoch sehr wohl über eine bestimmte Frist, innerhalb derer sie gegen den Bauträger wegen der nicht behobenen Vorbehalte vorgehen kann. Wie bereits erwähnt, ist diese Frist die der Garantie für"offensichtliche Mängel und Nichtkonformitäten".

Welche Frist gilt für die Geltendmachung der Garantie für offensichtliche Mängel und Nichtkonformität?

Diese Klagefrist beträgtein Jahr ab dem spätesten Zeitpunkt zwischen dem Tag der Abnahme (Übergabe der Immobilie in die Hände des Bauträgers durch den Bauunternehmer) und dem Tag der Lieferung (Übergabe der Immobilie vom Verkäufer an den Käufer), wobei zu diesem Zeitpunkt ein Monat hinzuzurechnen ist.

Da die Lieferung - in den meisten Fällen - nach der Abnahme erfolgt, muss die Gewerkschaft, wenn sie den Bauträger verklagen will, weil dieser die Liefervorbehalte nicht aufgehoben hat, die Klage vor einem Jahr und einem Monat einreichen (z. B. bei einer Übergabe des Gebäudes am 18. Februar 2021 muss die Gewerkschaft spätestens am 18. März 2022 Klage einreichen).

Von welchen Vorbehalten sprechen wir?

Hierbei handelt es sich um Unregelmäßigkeiten (Schäden, Mängel und Nichtmängel) und Vertragswidrigkeiten (versprochene, aber nicht gelieferte Ausrüstung, Nichteinhaltung der Beschreibungen und Verpflichtungen usw.), die beobachtet wurden:

• Am Tag der Lieferung (auf dem Lieferprotokoll vermerkt)
• Innerhalb eines Monats nach dem Tag der Lieferung.

Achtung: Damit ein Vorbehalt akzeptiert wird, muss er dem Bauträger mitgeteilt werden. Es gibt keine Frist für die Anzeige, aber aus offensichtlichen Beweisschwierigkeiten ist es besonders wichtig, dass Sie versuchen, diese Anzeige innerhalb der Garantiefrist (also vor dem 31. Tag nach der Übergabe) und per LRAR vorzunehmen.

Wie sollte man sich organisieren und was sollte die Vorladung enthalten?

Bevor Sie den Bauträger verklagen, sollten Sie ihn zunächst ein letztes Mal mahnen, und zwar anhand einer aktualisierten Tabelle der Mängel.

Dazu muss die Gewerkschaft :

• Stellen Sie sicher, dass das Lieferprotokoll alle beobachteten Mängel und Nichtkonformitäten auflistet,
• Stellen Sie sicher, dass alle Unregelmäßigkeiten und Nichtkonformitäten, die innerhalb von 30 Tagen nach dem Tag der Übergabe festgestellt werden, dem Sponsor per Brief und Fax mitgeteilt werden.
• Benachrichtigen Sie den Bauträger über alle später aufgetretenen oder beobachteten Mängel und Nichtkonformitäten (vorausgesetzt, diese sind nicht auf die Intervention eines Dritten zurückzuführen).
• Führen Sie eine aktuelle Tabelle über alle diese Mängel (Benachrichtigungen und Aufhebungen).

In der Tat werden Mängel, die nach Ablauf eines Monats nach der Lieferung auftreten, als versteckte Mängel eingestuft und unterliegen daher einer Garantie von zwei oder zehn Jahren ab dem Tag der Abnahme (dies sind die Garantien für die Funktionsfähigkeit und die zehnjährige Garantie, siehe oben) bzw. von fünf Jahren für sogenannte"Zwischenschäden" (die auf einen Fehler des Bauträgers zurückzuführen sind). Bei versteckten Mängeln gilt eine Garantie von zehn Jahren ab dem Tag der Abnahme.

Warum fügen Sie diese versteckten Mängel und Nichtkonformität bei, obwohl ihre Gewährleistungsfrist noch nicht abgelaufen ist?

Es ist besonders nützlich, diese"versteckten" Mängel der Vorladung beizufügen, damit Sie nicht im Laufe der Begutachtung (siehe unten) eine Erweiterung des Auftrags für diese vom Bauträger nicht behobenen Mängel beantragen müssen.

Hinweis: Auch wenn die sogenannte GPA-Frist (Garantie für die perfekte Fertigstellung) der Gewerkschaft nicht entgegengehalten werden kann (ein Jahr ab dem Tag der Abnahme), ist es dennoch angebracht, ihren Ablauf im Auge zu behalten, da der Bauträger während dieser Frist relativ leicht die Reparatur der verantwortlichen Unternehmen anordnen kann... was nach Ablauf dieser Frist weniger offensichtlich ist...

Welche Art von streitigem Verfahren gibt es und wie leitet man es ein?

Die Vorladung ist ein Verfahren der einstweiligen Verfügung (keine Abstimmung in der Versammlung erforderlich) und hat zum Ziel, vom Richter die Ernennung eines Sachverständigen zu erwirken (der vom Antragsteller, d.h. der Gewerkschaft, bezahlt wird), dessen Aufgabe es ist, :

• Unordnung zu erkennen,
• Analysieren Sie diese Mängel (Ausmaß und Art des Schadens),
• Und ihre Verantwortung nachzeichnen (Benennung des theoretischen Autors).

Am Ende dieses Verfahrens legt der Gerichtssachverständige seinen Bericht vor, in dem er die Liste der Schäden, ihre Bezifferung (anhand der von der Gewerkschaft vorgelegten Kostenvoranschläge und Berichte) und die damit verbundenen theoretischen Verantwortlichkeiten festlegt.

Nach der Vorlage dieses Berichts werden die Parteien in Verhandlungen eintreten, um herauszufinden, ob sie :

• Entweder einen Vergleich eingehen (die Gewerkschaft entschädigen und sich auf die Schließung des Falls einigen)
• Oder keinen Vergleich eingehen, weil sich die Parteien nicht über die vorgeschlagenen Bedingungen einigen können.

Im ersten Fall wird ein Entwurf des Protokolls ausgearbeitet und dem Rat zur Annahme vorgelegt.Generalversammlung Parlament zur Ratifizierung vorgelegt. Jede der Parteien erfüllt ihre Verpflichtungen (Zahlung der vereinbarten Entschädigung, Rücknahme einer eventuellen Klage usw.) und der Fall ist abgeschlossen. Es obliegt nun der Gewerkschaft, die Reparaturarbeiten mithilfe der erhaltenen Entschädigung in Angriff zu nehmen.

Im zweiten Fall entscheidet die Gewerkschaft in der Generalversammlung, ob sie den Bauträger verklagen will, um"den Bericht zu eröffnen". Dieses Verfahren hat dann zum Ziel, den Bauträger zu der vom Gerichtssachverständigen in seinem Bericht festgelegten Entschädigung zu verurteilen, zu der noch die anderen Kosten des Falles hinzukommen (Honorare des Sachverständigen, des Anwalts, eines technischen Beraters, des Gerichtsvollziehers usw.).

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