Kann und wie kann man eine Aufspaltung von Miteigentum durchführen?

Eine Aufspaltung von Wohnungseigentum ist der Vorgang, bei dem die Eigentümergemeinschaft (GGE) in zwei (oder mehr) Teile gespalten wird, wodurch zwei neue Eigentümergemeinschaften entstehen.

Was sind die Voraussetzungen für die Durchführung einer Miteigentumsaufspaltung?

Eine Teilung der Eigentümergemeinschaft kommt nur in Betracht, wenn diese drei Bedingungen erfüllt sind:

• die Eigentümergemeinschaft muss aus mehreren separaten Gebäuden bestehen,
• die Trennung der Böden muss möglich sein,
• die Spaltung muss sich auf eines oder mehrere dieser Gebäude beziehen.

Sobald die Spaltung vollzogen ist, wird die ursprüngliche Eigentümergemeinschaft aufgelöst und eine oder mehrere neue Eigentümergemeinschaften gegründet.

Wie läuft die Spaltung einer Eigentümergemeinschaft ab?

Für eine erfolgreiche Spaltung müssen drei Generalversammlungen (GV) abgehalten werden.

Die erste Generalversammlung beurkundet die finanziellen, rechtlichen und organisatorischen Bedingungen der Aufspaltung von Eigentümergemeinschaften

Die erste Generalversammlung wird in einer einzigen Abstimmung bestätigen:

- die Zustimmung der Miteigentümer zur Durchführung der Spaltung, die mit der Mehrheit nach Artikel 25, also der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer, erfolgen muss.

- die Zustimmung zu allen Bedingungen (die in der Einladung enthalten sind), unter denen diese Spaltung stattfinden kann, d.h. ein genaues Dossier, das die rechtlichen, finanziellen und materiellen Folgen der Spaltung enthält:

• Kosten für eventuelle Arbeiten, die aufgrund der Teilung notwendig sind (z. B. Schaffung von Zäunen, Trennung von Gemeinschaftsnetzen, Trennung der Heizung...),
• Kosten für juristische Dienstleistungen (z. B. Vermessungsdokumente, Änderungen der Eigentumsordnung und der Teilungsbeschreibung, Urkunden zur Begründung von Dienstbarkeiten, Erstellung von Urkunden zur Übertragung von gemeinsamen Teilen oder Teilen der gemeinsamen Ausstattung an eine ausgewählte externe Struktur, Urkunde zur Aufteilung der gemeinsamen Teile, Urkunde zur Auflösung der ursprünglichen Gewerkschaft, Übernahme der Honorare für juristische Beratungen, Gebühren und Honorare des Vermessungssachverständigen und des Notars usw.),
• Entwurf der neuen Eigentumsordnung (das für das Gebäude gilt, das weiterhin dem System des Miteigentums unterliegt) und der Lastenverteilung
• Auswirkungen auf die Nebenkosten (z. B. ehemals gemeinsame Leistungen, die auf vertraglicher Basis geteilt werden...),
• mögliche finanzielle Kompensationen (z. B. Entschädigung für die Übergabe einer gemeinsamen Einrichtung, Wiedergutmachung eines Schadens, der durch die Abwertung entstanden ist, oder eine Erhöhung der Kosten (sofern gerechtfertigt)),
• auflösende Bedingungen (um die Einhaltung der Zweckbestimmung oder Nutzung sicherzustellen),
• Verteilung der Forderungen und Schulden der ursprünglichen Gewerkschaft (ordentliche, hypothekarische, gerichtliche). Zur Erinnerung: Die neue Gewerkschaft, die aus der Spaltung hervorgeht, ist nicht der Nachfolger der alten Gewerkschaft: Sie übernimmt nicht von Amts wegen die Verträge der alten Gewerkschaft, sondern muss neue Verträge abschließen, und sie erhält auch nicht die Gelder der alten Gewerkschaft zurück: Die von der alten Gewerkschaft beschlossenen Mittelabrufe müssen dem Liquidator übergeben werden,
• Steuerliche Auswirkungen der Spaltung: Name des Liquidators (Definition seiner Befugnisse, Vergütung, Bedingungen bezüglich der Beendigung seines Auftrags),
• Bedingung für die Gründung einer Union von Gewerkschaften (wenn diese für die Verwaltung und Instandhaltung von gemeinsamen Einrichtungen, die nicht aufgeteilt werden können, erforderlich ist).

Die zweite Generalversammlung

Die zweite Generalversammlung wird Folgendes beschließen:

- dieVerabschiedung der neuen Miteigentumsordnung (MVO) für die neue Eigentümergemeinschaft, d. h. die Immobilie, die sich noch in der Zwangsgemeinschaft befindet. Diese Abstimmung wird konstitutiv für die Spaltung sein: Ohne sie ist die Spaltung nicht aktiv,

- dieWahl seines neuen Gewerkschaftsrat (CS),

- die Ernennung ihres Verwalters, denn nachdem die neue Verordnung verabschiedet wurde, wird die Spaltung, da sie wirksam geworden ist, automatisch zur Auflösung der ursprünglichen Gewerkschaft führen.

Die dritte Generalversammlung

Die dritte Generalversammlung (die vor der zweiten einberufen wird, da sie sich ausschließlich auf die ursprüngliche Eigentümergemeinschaft bezieht) dient dazu, über die Liquidation (die obligatorische Folge der Auflösung) zu beschließen.

Der Liquidator (der normalerweise bei der ersten Generalversammlung unter den Bedingungen der Spaltung bestellt wird), der die Liquidationsmaßnahmen durchgeführt hat (z. B. Zahlung der den Miteigentümern geschuldeten Beträge, insbesondere aufgrund der von ihnen geleisteten Vorschüsse, oder der Forderungen aus dem Rechnungsabschluss, Einziehung der von den Miteigentümern noch geschuldeten Beträge, Einziehung der von Dritten geschuldeten Beträge und Zahlung der verschiedenen Schulden des Syndikats, Festlegung des Schicksals des Immobilienvermögens des Syndikats: Verkauf und Aufteilung des Preises; Aufteilung in Naturalien, Umwandlung in Gemeinschaftsteile und Übertragung an einen Syndikatsverband usw.) wird dort seinen Rechnungsabschluss zur Genehmigung durch die Generalversammlung vorschlagen.

Diese Generalversammlung findet trotz der vorherigen Auflösung des SDC im Sinne des Überlebens der (beschränkten) juristischen Person für die Zwecke der Liquidation statt.

Damit der Generalversammlung ein Projekt vorgelegt werden kann, muss der Antragsteller einen Notar und einen Vermessungsingenieur beauftragen, um mit ihnen ein vollständiges und fundiertes Dossier zu erstellen. Ihre Arbeit wird es der Eigentümergemeinschaft ermöglichen, in Kenntnis der Sachlage zu handeln und jeden Schritt, der zur Teilung führt, zu verfolgen.